Tra gli obblighi principali di chi vive in un condominio rientra il pagamento regolare delle spese comuni. Può però succedere, soprattutto in momenti di difficoltà economica, che un condòmino non riesca a saldare le proprie quote nei tempi stabiliti.
In questi casi nasce spontanea una domanda: è possibile rateizzare le spese condominiali?
La risposta non è univoca e dipende da diversi fattori, come le decisioni dell’assemblea, la tipologia del debito e la disponibilità a trovare un accordo tra le parti.
Come vengono calcolate le spese condominiali
Le spese condominiali comprendono tutti i costi necessari al funzionamento e alla manutenzione delle parti comuni di un edificio, come scale, ascensori, cortili, impianti di illuminazione, pulizie e, se previsto, il riscaldamento centralizzato.
La loro ripartizione avviene secondo i millesimi di proprietà di ciascun condomino, come stabilito dal regolamento condominiale e dalle tabelle millesimali.
Oltre alle spese ordinarie, che coprono i servizi ricorrenti, possono esserci spese straordinarie, relative a lavori di manutenzione importanti (rifacimento del tetto, ristrutturazione della facciata, sostituzione dell’impianto elettrico comune).
Anche queste sono suddivise in base a criteri stabiliti dalla legge e dal regolamento, tenendo conto della natura dell’intervento e dell’utilità per i singoli condomini.
Le spese vengono approvate in assemblea e deliberate a maggioranza.
Ogni quanto vanno pagate le spese condominiali
Non esiste una scadenza fissa stabilita per legge per il pagamento delle spese condominiali.
La periodicità con cui devono essere versate le quote viene stabilita dall’assemblea condominiale o, in mancanza, dall’amministratore. Solitamente, le spese vengono richieste su base trimestrale o semestrale, ma in alcuni casi si può prevedere un versamento mensile, specie per condomìni con costi di gestione elevati.
L’amministratore, sulla base del bilancio preventivo approvato, emette i cosiddetti “avvisi di pagamento” o “riparti”, nei quali specifica l’importo dovuto da ciascun condomino e le relative scadenze.
Il mancato rispetto di tali termini comporta la formazione di debiti verso il condominio.
Cosa succede con le spese condominiali arretrate
Il mancato pagamento delle spese condominiali arretrate può avere conseguenze rilevanti.
L’amministratore ha il dovere, previsto dall’art. 1129 del Codice Civile, di agire per la riscossione dei crediti entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito è maturato. In caso di morosità, può procedere con un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, anche senza l’autorizzazione dell’assemblea.
Se il condòmino continua a non pagare, si rischia il pignoramento dei beni o del conto corrente. Inoltre, il debitore moroso può essere soggetto al pagamento degli interessi di mora e delle spese legali.
Per evitare che la situazione degeneri, è consigliabile intervenire tempestivamente chiedendo all’amministratore una dilazione o una transazione del debito.
Dilazione e saldo e stralcio dei debiti con il condominio
La dilazione di pagamento consiste nella possibilità di versare l’importo dovuto in più rate, secondo un piano concordato con l’amministratore o approvato dall’assemblea.
Non si tratta di un diritto automatico: il condòmino deve fare richiesta e ottenere il consenso del condominio. In genere, la rateizzazione viene concessa in presenza di buona fede e di un piano credibile di rientro.
Il saldo e stralcio, invece, è un accordo tra il debitore e il condominio che prevede il pagamento di una somma inferiore rispetto al debito originario, in un’unica soluzione.
È una forma di transazione che può essere proposta quando è evidente l’impossibilità di recuperare l’intero credito e si preferisce incassare almeno una parte piuttosto che avviare lunghe e costose procedure legali. Anche in questo caso, serve l’approvazione dell’assemblea.
Debiti condominiali: è consentita la transazione?
La transazione è ammessa dall’articolo 1965 del Codice Civile anche in ambito condominiale, ma con alcune limitazioni. Perché sia valida, è necessario che l’assemblea la deliberi con le maggioranze previste per le decisioni straordinarie (generalmente almeno la metà degli intervenuti e la metà del valore dell’edificio).
L’amministratore, da solo, non può disporre accordi transattivi che comportino una rinuncia parziale al credito.
L’accordo transattivo può essere utile per chiudere una situazione di morosità prolungata, soprattutto se il debitore dimostra reale difficoltà economica e l’alternativa sarebbe una procedura giudiziaria lunga e incerta.
Tuttavia, è importante valutare con attenzione i rischi e l’impatto sui conti del condominio, evitando di creare un precedente che possa incentivare altri condomini a non pagare.
La riscossione dei debiti condominiali
L’amministratore ha l’obbligo legale di attivarsi per il recupero delle somme non versate dai condòmini morosi.
Dopo un primo sollecito informale, può rivolgersi a un avvocato e chiedere al giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo. Una volta ottenuto, può procedere all’esecuzione forzata, che può consistere nel pignoramento dello stipendio, del conto corrente o di altri beni mobili e immobili.
È importante sapere che le spese legali per la riscossione sono a carico del debitore, che si vedrà aumentare l’importo da versare. Inoltre, il ritardo nei pagamenti può generare tensioni in assemblea e compromettere la gestione dei servizi comuni.
Nei casi più gravi, se un condòmino accumula un debito rilevante, l’amministratore può sospendere il suo diritto di voto o chiedere il distacco di alcuni servizi condominiali, se tecnicamente possibile.
Istanza di rateizzazione, a chi chiedere?
Chi si trova in difficoltà economiche e non riesce a far fronte al pagamento delle quote condominiali può presentare un’istanza di rateizzazione all’amministratore. Non esiste un modulo standard previsto dalla legge: si tratta di una richiesta formale, meglio se scritta, nella quale il condomino spiega la propria situazione e propone un piano di rientro.
L’amministratore può accettare la proposta solo nei limiti dei suoi poteri.
Se la rateizzazione comporta una modifica delle modalità di incasso o una proroga delle scadenze decise dall’assemblea, è necessario che la stessa assemblea approvi la richiesta.
In alternativa, il condòmino può chiedere di inserire la proposta nell’ordine del giorno della prossima riunione. In ogni caso, è sempre preferibile agire tempestivamente, prima che il debito venga iscritto a ruolo e si trasformi in un’azione legale.
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