Il condòmino non può esercitare le attività di affittacamere e di b&b in condominio se il regolamento condominiale vieta l’esercizio di attività produttive in tutto il fabbricato.
Sono illegittime anche le locazioni brevi se il regolamento prevede il divieto di affittare per periodi di durata inferiore a 6 mesi.
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 3419 del 2 giugno 2025.
B&B e affittacamere rientrano nelle attività produttive perché, oltre al godimento dei locali, sono previsti servizi aggiuntivi, come per esempio la pulizia delle stanze e il cambio biancheria.
Il fatto
I giudici hanno accolto la domanda proposta dall’amministratore del condominio, che aveva chiesto la chiusura delle attività di affittacamere, bed & breakfast e locazioni brevi di durata massima di 6 mesi, svolte da alcuni condomini, perché contrarie al regolamento condominiale.
Sappiamo che il regolamento condominiale è lo strumento attraverso il quale i condòmini regolano l’uso e l’amministrazione, la gestione delle cose comuni e la ripartizione delle spese.
Di regola, il regolamento non può porre limiti e divieti ai diritti di proprietà esclusiva di ciascun condomino.
Regolamento contrattuale
Tuttavia, se il regolamento è approvato con il consenso di tutti i condòmini, equivale a un vero e proprio contratto (si parla di “regolamento contrattuale”).
In questo caso, il regolamento può contenere limitazioni dei poteri e dei diritti dei singoli condòmini, tanto sui beni comuni, quanto su quelli di proprietà esclusiva.
Limiti e divieti del regolamento condominiale
La giurisprudenza afferma che le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale possono imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condòmini sulle parti di loro esclusiva proprietà.
Purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio.
Affittacamere e B&B in condominio
Nel caso preso in esame, il regolamento del condominio rientra nella categoria dei regolamenti c.d. contrattuali, perché risulta approvato e accettato da tutti i condomini, e successivamente trascritto nei registri immobiliari.
L’articolo 4 di questo regolamento prevede 2 divieti:
- il divieto all’esercizio di attività produttive in tutto il fabbricato
- il divieto di locare gli appartamenti di proprietà esclusiva per periodi inferiori a 6 mesi
Secondo la Cassazione, nell’ambito del primo divieto rientra l’attività di affittacamere, che quindi non può essere svolta.
Si tratta, infatti, di attività di carattere produttivo, in quanto, così come accade nelle attività di albergo, residence e pensione, la prestazione della locazione è accompagnata dalla prestazione di ulteriori servizi accessori (pulizia dei locali, cambio biancheria, ecc.), idonei a qualificare l’attività di affittacamere come produttiva.
Il titolare di un esercizio di affittacamere svolge, dunque, un’attività finalizzata alla produzione e allo scambio di beni e servizi.
Stesso discorso vale anche per l’attività di bed & breakfast. In questo caso, anzi, i servizi aggiuntivi offerti agli ospiti sono ancora maggiori rispetto all’affittacamere.
Locazioni brevi
In ordine al secondo divieto, quello relativo alle locazioni brevi inferiori a 6 mesi, la corte ritiene che con tale divieto il regolamento condominiale abbia inteso vietare le locazioni transitorie di breve e brevissima durata.
Da qui le conclusioni dei giudici. Nel caso preso in esame, l’attività di B&B o affittacamere o locazioni brevi rientra tra le attività vietate dal regolamento condominiale e, pertanto, va immediatamente interrotta.
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