Mutuo fondiario e ipotecario: quali le differenze?
Mutuo fondiario o ipotecario, quale è meglio? È questa la domanda che spesso sorge spontanea quando si decide di acquistare o ristrutturare un immobile e si ha bisogno di un prestito.
Sebbene entrambe le soluzioni rientrino nella categoria dei finanziamenti a medio-lungo termine, presentano caratteristiche e finalità differenti, che possono incidere in maniera significativa sulla scelta.
Mutuo fondiario
Il mutuo fondiario è una forma di finanziamento disciplinata dal Testo Unico Bancario (TUB), specificamente dall’art. 38 e 39, e destinata esclusivamente all’acquisto, costruzione o ristrutturazione della prima casa.
Si tratta di un prestito garantito da un’ipoteca di primo grado sull’immobile, con un importo erogabile che non supera mai l’80% del valore dell’immobile, a meno che non vengano fornite ulteriori garanzie, come una fideiussione o una polizza assicurativa.
La durata del mutuo fondiario va da un minimo di 18 mesi fino a un massimo di 30 anni. I tassi possono essere fissi, variabili, misti o a rata costante, offrendo una buona flessibilità a seconda della situazione economica del mutuatario.
(Qui un approfondimento sui tipi di mutui esistenti).
Vantaggi
Uno dei principali vantaggi del mutuo fondiario è legato ai costi: le spese notarili risultano più contenute rispetto ad altri tipi di mutuo. Inoltre, il tasso d’interesse è generalmente più vantaggioso e si beneficia di un regime fiscale agevolato.
Tra i benefici:
- Riduzione dell’ipoteca in base al debito residuo
- Esenzione dall’atto notarile per la cancellazione dell’ipoteca a mutuo estinto
- Maggiore tolleranza da parte della banca in caso di ritardi nei pagamenti
Questi aspetti rendono il mutuo fondiario molto conveniente per chi intende acquistare la prima casa.
Svantaggi
Nonostante i vantaggi, il mutuo fondiario presenta alcuni limiti importanti.
È accessibile solo per la prima casa, escludendo quindi seconde case o immobili a uso investimento. Inoltre, la soglia dell’80% sul valore dell’immobile può essere un ostacolo per chi non dispone della liquidità necessaria a coprire il restante 20%.
Va ricordato anche che, secondo l’Ordinanza 11543/2018 della Corte di Cassazione, se viene erogato un importo superiore all’80%, l’atto può essere considerato nullo. Non si tratta solo di una semplice irregolarità formale, ma di un rischio concreto da valutare con attenzione.
Mutuo ipotecario
Il mutuo ipotecario è una formula più flessibile rispetto al fondiario.
Anche in questo caso l’istituto di credito iscrive un’ipoteca sull’immobile, ma il mutuo ipotecario può essere richiesto per molteplici finalità: acquisto della prima o seconda casa, ristrutturazione, costruzione, consolidamento debiti o semplice richiesta di liquidità.
La durata varia solitamente dai 5 ai 30 anni e i tassi applicati possono essere fissi, variabili o misti. In genere, la banca iscrive un’ipoteca per un valore superiore a quello del mutuo concesso, per coprire eventuali inadempienze.
Vantaggi
Il punto di forza del mutuo ipotecario è la sua versatilità. A differenza del fondiario, non esistono vincoli rigidi sulla destinazione dell’immobile, rendendolo ideale per chi acquista seconde case o desidera ottenere liquidità.
Inoltre:
- È possibile ottenere un finanziamento anche superiore all’80% del valore dell’immobile
- Può essere richiesto anche per il rifinanziamento di mutui preesistenti
Questa formula è quindi adatta a chi ha esigenze più complesse o specifiche.
Svantaggi
Tuttavia, il mutuo ipotecario presenta alcuni costi più elevati:
- Le spese notarili sono più alte
- I tassi d’interesse risultano in media più onerosi
- Non sempre si gode delle agevolazioni fiscali previste per il mutuo fondiario
Inoltre, in caso di insolvenza, la procedura di escussione dell’ipoteca può essere più rapida e incisiva da parte della banca.
Quando scegliere un mutuo fondiario
Il mutuo fondiario è la scelta migliore per chi desidera acquistare o ristrutturare la propria prima casa e può coprire con mezzi propri almeno il 20% del valore dell’immobile. Ideale anche per chi cerca un tasso agevolato e vuole contenere i costi notarili.
Quando preferire un mutuo ipotecario
Se invece si ha bisogno di un finanziamento per una seconda casa, per ottenere liquidità o consolidare debiti, il mutuo ipotecario è più indicato. Non pone limiti all’importo in percentuale e può essere strutturato in base a esigenze personali più complesse.
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