Piscina condominiale: come funziona e chi è il responsabile
La piscina condominiale rappresenta un valore aggiunto per molti edifici residenziali, soprattutto nei mesi estivi.
Come ogni elemento comune, comporta obblighi, costi e impegni da non sottovalutare, per questo è importante che tutti i condomini comprendano le responsabilità connesse all’utilizzo di un bene comune di questo tipo.
Piscina condominiale: la definizione
Una piscina è considerata “condominiale” quando si trova all’interno di una parte comune dell’edificio ed è accessibile a tutti i condomini. Non si tratta quindi di una struttura privata di uso esclusivo, ma di un bene comune, soggetto alle regole del condominio.
Diversamente, se la piscina si trova in un’area di proprietà esclusiva (ad esempio un giardino privato annesso a un appartamento), non è considerata condominiale e le relative spese e responsabilità ricadono solo sul proprietario.
Come si approva la realizzazione della piscina
La realizzazione di una piscina condominiale richiede innanzitutto l’approvazione dell’assemblea condominiale.
Trattandosi di un’opera che rientra tra le cosiddette “innovazioni”, la legge prevede che debba essere approvata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno due terzi del valore dell’edificio.
È una soglia piuttosto alta, pensata per tutelare anche quei condomini che potrebbero non essere d’accordo o non ritenere utile la spesa.
Quali permessi servono?
Oltre all’approvazione da parte dell’assemblea per realizzare la piscina condominiale sono necessari alcuni adempimenti amministrativi.
La costruzione di una piscina, specie se interrata, comporta modifiche strutturali e urbanistiche e, pertanto, richiede un permesso di costruire rilasciato dal Comune.
In alternativa, nei casi meno complessi, può bastare una CILA o una SCIA, ma sempre previa verifica delle norme urbanistiche locali.
Se poi l’area è sottoposta a vincoli paesaggistici o ambientali, sarà indispensabile ottenere il nulla osta della Soprintendenza.
Insomma, prima di iniziare i lavori è fondamentale informarsi bene e affidarsi a tecnici qualificati per evitare sanzioni o problemi futuri.
Chi la gestisce?
Una volta costruita, la piscina condominiale diventa a tutti gli effetti un bene comune e, come tale, richiede una gestione costante e organizzata.
Il principale responsabile però è l’amministratore di condominio, che ha il compito di garantire il corretto funzionamento della struttura, pianificare la manutenzione ordinaria e straordinaria, rispettare le normative igienico-sanitarie e coordinare le imprese incaricate degli interventi.
Tra le attività di routine rientrano la pulizia quotidiana della vasca, il trattamento chimico dell’acqua per mantenerla salubre, l’uso di disinfettanti come il cloro e la verifica degli impianti di filtraggio e circolazione.
Come ripartire le spese
Le spese per la gestione della piscina condominiale vengono ripartite tra i condomini, solitamente in base ai millesimi di proprietà, anche se è possibile introdurre criteri diversi tramite delibera assembleare.
Una domanda frequente riguarda proprio l’obbligo di partecipare alle spese anche per chi non usufruisce della piscina.
La risposta è sì: trattandosi di un bene comune, tutti i condomini devono contribuire alla sua gestione, a meno che non si tratti di un’innovazione considerata voluttuaria o gravosa.
In questi casi, chi si oppone alla realizzazione dell’opera può essere esonerato dalla spesa, ma dovrà rinunciare all’uso della piscina.
Se in futuro decidesse di accedervi, potrà farlo solo versando la quota proporzionata agli anni in cui non ha partecipato alle spese.
La presenza del bagnino è obbligatoria?
La legge non impone sempre la presenza di un bagnino per la piscina condominiale, ma la normativa varia da Regione a Regione e dipende da diversi fattori, come le dimensioni della piscina, la profondità dell’acqua e il numero di persone che possono accedervi contemporaneamente.
In generale, per piscine con profondità inferiore a 1,40 metri e a uso esclusivamente privato tra i condomini, non è obbligatoria la sorveglianza professionale.
Tuttavia, è sempre consigliabile dotare l’area piscina di strumenti di sicurezza, come salvagenti, segnali visibili, regole affisse in modo chiaro, illuminazione adeguata e magari un defibrillatore.
Regolamento d’uso della piscina
L’assemblea può approvare un regolamento specifico per l’utilizzo della piscina condominiale.
Questo documento ha lo scopo di prevenire conflitti e garantire una convivenza civile. Di solito, stabilisce orari di apertura e chiusura, le modalità di accesso per gli ospiti, le norme di comportamento (come il divieto di tuffi o di utilizzo di giochi ingombranti), l’obbligo della doccia prima dell’ingresso in vasca e la necessità di vigilanza per i minori.
Inoltre il regolamento può prevedere anche sanzioni in caso di comportamenti scorretti, e l’amministratore è tenuto a farlo rispettare.
La piscina può essere usata dagli ospiti?
Quando si parla di ospiti esterni, capire come comportarsi in questi casi è essenziale per evitare fraintendimenti o malumori.
Il primo passo è sempre consultare il regolamento condominiale. Alcuni condomini stabiliscono norme piuttosto restrittive, riservando l’utilizzo della piscina esclusivamente ai residenti, mentre altri prevedono la possibilità di accogliere amici o familiari, purché siano accompagnati dal condomino ospitante.
In alcune situazioni, invece, viene concesso un accesso anche non accompagnato, ma solo a determinate condizioni.
Se gli ospiti sono ammessi, è fondamentale attenersi alle regole previste. Può essere richiesto, ad esempio, che vengano registrati presso il custode o l’amministrazione del condominio, indicando chi è il residente che li invita.
Spesso vengono stabiliti orari specifici entro cui gli ospiti possono accedere alla piscina, oppure giornate particolari in cui l’accesso è consentito. In certi casi, c’è anche un tetto massimo al numero di persone esterne che ogni condomino può invitare.
Gli ospiti inoltre non conoscono sempre tutte le norme di comportamento previste. Sta quindi al condomino che li invita farsi carico della loro presenza, vigilando affinché rispettino le stesse regole richieste ai residenti.
È bene, ad esempio, che i bambini siano sempre sorvegliati da un adulto, che si usino salvagenti o braccioli se necessario, e che si mantenga un comportamento civile e rispettoso verso gli altri presenti.
Anche l’igiene è un aspetto che non va trascurato. La doccia prima di entrare in acqua, l’uso di ciabatte negli spazi comuni e il rispetto delle regole basilari di pulizia sono accorgimenti che proteggono la salute di tutti e aiutano a mantenere la piscina in buone condizioni.
In alcune situazioni, l’accesso degli ospiti può comportare un piccolo contributo economico.
Questo avviene spesso nei condomini in cui la piscina ha costi di gestione particolarmente elevati o in cui si vuole evitare un afflusso eccessivo di persone esterne.
Il pagamento può servire a coprire spese di manutenzione o di pulizia aggiuntive. È sempre utile verificare se il proprio regolamento prevede una quota da versare per ogni ospite, e informarsi con l’amministratore su modalità e tempistiche.
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