Planimetria catastale: cos’è e come consultarla
Quando si parla di casa, ufficio o negozio, tra i documenti più importanti c’è senza dubbio la planimetria catastale.
La si sente nominare in occasione di una compravendita o di un mutuo, ma non sempre è chiaro di cosa si tratti, a cosa serva e soprattutto come ottenerla.
Cos’è la planimetria catastale
La planimetria catastale è un disegno tecnico che rappresenta, in scala, un’unità immobiliare: può trattarsi di un appartamento, di un ufficio, di un magazzino, di un box o di qualsiasi altro immobile registrato al Catasto.
Generalmente, viene realizzata in scala 1:200 e riporta:
- il perimetro dell’immobile
- le suddivisioni interne (stanze, corridoi, bagni, cucine, ecc.)
- eventuali pertinenze esclusive (come cantine, soffitte, giardini privati o box auto)
- le parti comuni
- le coerenze, cioè i confini con le unità immobiliari adiacenti
- l’orientamento rispetto al Nord
Non si tratta, quindi, di un semplice disegno, ma di una rappresentazione ufficiale che certifica come è fatto un immobile dal punto di vista catastale.
Quando serve la planimetria catastale
La planimetria catastale è obbligatoria in diverse situazioni:
- Compravendita di un immobile: al momento del rogito, il venditore deve dichiarare che lo stato di fatto corrisponde a quanto riportato nella planimetria depositata al Catasto
- Richiesta di un mutuo: le banche la richiedono per verificare l’immobile dato in garanzia
- Stipula di un contratto di affitto: anche in questo caso la planimetria serve per certificare lo stato dell’immobile
- Pratiche edilizie e certificazioni: per esempio, in caso di ristrutturazione o di lavori che modificano la distribuzione degli spazi interni
È bene ricordare che, in base al Decreto Legge 78/2010, la planimetria deve sempre essere aggiornata: eventuali difformità possono bloccare una compravendita e comportare la necessità di sanare la situazione con un tecnico.
Cosa contiene la planimetria
Oltre alla rappresentazione grafica degli spazi, la planimetria catastale riporta altre informazioni utili, come:
- la destinazione d’uso dei locali (cucina, bagno, ripostiglio, lavanderia, cantina, ecc.)
- l’indicazione di terrazzi e balconi
- le altezze interne, soprattutto se ci sono soffitti inclinati o zone con altezza ridotta (es. mansarde o sottotetti)
Il documento viene rilasciato in formato A4 o A3, con una cornice blu lungo i bordi utile per rispettare la scala.
È importante stamparla senza adattamenti, altrimenti la proporzione risulta falsata.
Chi può richiederla
Non tutti possono accedere liberamente alle planimetrie catastali: per motivi di privacy, la legge tutela questi documenti.
Possono farne richiesta:
- il proprietario o uno dei comproprietari dell’immobile
- il legale rappresentante di una società intestataria dell’immobile
- un terzo delegato (ad esempio un geometra, un avvocato, un agente immobiliare o un erede)
In ogni caso, è necessario compilare una delega scritta e allegare un documento d’identità valido. Non è quindi possibile ottenere una planimetria senza autorizzazione, pena sanzioni.
Dove e come si richiede
Ci sono diversi canali per richiedere una planimetria catastale:
- Uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate – direttamente allo sportello
- Sportelli catastali decentrati o sportelli comunali abilitati
- Servizi online, tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate (Fisconline/Entratel) o piattaforme dedicate come Sister, utilizzate soprattutto dai professionisti
Per effettuare la richiesta servono i dati catastali dell’immobile: Comune, foglio, particella e subalterno.
Quanto costa
Per quanto riguarda il costo della planimetria catastale, generalmente:
- per i privati, la consultazione può essere gratuita se a richiederla è direttamente il proprietario (o un delegato autorizzato), sia online che allo sportello dell’Agenzia delle Entrate
- se ci si rivolge a intermediari o servizi online privati, ci sarà un costo di servizio, che varia a seconda della piattaforma
Per la semplice consultazione, quindi, spesso non si spende nulla.
Diverso è il discorso quando si parla di aggiornamento della planimetria.
Aggiornamento della planimetria catastale
Ogni volta che un immobile subisce modifiche rilevanti (ad esempio l’abbattimento di una parete, la creazione di un nuovo bagno, l’ampliamento di una stanza) è necessario aggiornare la planimetria catastale per farla corrispondere allo stato reale.
Questa operazione viene fatta da un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere), tramite il software Docfa, messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. Il professionista prepara e invia la nuova planimetria, che sostituisce quella precedente.
Quanto costa aggiornare la planimetria
Il costo dell’aggiornamento varia a seconda della complessità delle modifiche e delle tariffe del tecnico incaricato.
In genere si distinguono 2 voci principali:
- Onorario del tecnico: il compenso per il lavoro di rilievo, disegno e presentazione della pratica Docfa. Può andare da qualche centinaio di euro fino a oltre 1.000 €, se le modifiche sono complesse
- Tributi catastali: sono fissi e di importo ridotto (solitamente intorno ai 50 euro), da versare all’Agenzia delle Entrate al momento della pratica
Nel complesso, l’aggiornamento della planimetria può costare tra i 300 e i 1.000 euro circa, a seconda dei casi.
Casi particolari
Ci sono alcune situazioni in cui la planimetria può creare problemi o necessitare di verifiche particolari:
- Planimetria non trovata: può capitare con immobili molto vecchi, mai accatastati correttamente
- Planimetria difforme: se lo stato reale non coincide con quanto depositato, serve una pratica di regolarizzazione
- Planimetria storica o d’impianto: è possibile richiederla solo agli uffici provinciali, non online, e riguarda le prime versioni depositate
- Immobili particolari: per motivi di sicurezza non è possibile richiedere planimetrie di categorie sensibili come carceri, banche o fortificazioni
Perché è importante la planimetria aggiornata
La planimetria catastale non è solo un documento burocratico: è uno strumento fondamentale per garantire la regolarità legale e urbanistica dell’immobile.
Un disallineamento tra lo stato di fatto e il Catasto può avere conseguenze gravi, ad esempio:
- bloccare la vendita o l’acquisto
- impedire l’accensione di un mutuo
- comportare sanzioni in caso di lavori edilizi non dichiarati
Avere una planimetria aggiornata significa evitare problemi futuri e muoversi con maggiore sicurezza nelle operazioni immobiliari.
