La riforma del condominio 2023, entrata in vigore il 18 giugno 2013 con la Legge 220/2012, meglio conosciuta come “Nuova riforma del condominio”, ha cambiato la vita di milioni di condomini ed ha rappresentato una vera e propria rivoluzione storica, visto che ha modificato una disciplina che era invariata dal 1942.
La legge ha aggiornato le regole e le ha rese più attuali.
Tante le novità introdotte con la riforma: dalla modifica di regole generali condominiali, al via libera agli animali domestici, agli orari in cui é possibile fare rumori e lavori, alle conseguenze in caso di morosità di un condomino, fino alla nomina dell’amministratore per il quale sono richieste specifiche qualifiche.
Riforma del condomino 2023, le novità principali
Nomina e requisiti amministratore
Per diventare amministratore occorrono specifici requisiti di trasparenza e onorabilità, nonché un preciso livello scolastico: l’amministratore deve possedere il diploma di scuola superiore e deve seguire dei corsi di formazione e aggiornamenti continuo sulle tematiche condominiali.
La sua carica dura 2 anni e, nel momento in cui viene nominato, deve specificare in maniera precisa e trasparente a quanto ammonta il suo onorario.
Condomini minimi
Con la riforma del condominio 2023 sono necessari almeno 9 condomini affinché sia necessario l’amministratore (prima bastavano cinque). Se quindi il numero di condomini non supera gli 8, nominare un amministratore non é obbligatorio. (Leggi qui l’approfondimento).
Questa libertà però non deve essere confusa con una maggiore superficialità: il condominio “minimo” deve infatti comunque dotarsi di codice fiscale e ovviamente non può sottrarsi agli obblighi legali o alle responsabilità civili e penali.
Animali domestici
Via libera agli animali domestici grazie alla nuova riforma del condominio.
Il regolamento condominiale non può più vietare la presenza dei pet. Chiaramente occorre seguire delle regole di buon senso, che non mettano a repentaglio la pulizia del condominio e la sicurezza. Occorre quindi sempre pulire laddove l’animale sporchi e, in caso di animali ritenuti pericolosi, far indossare loro la museruola.
Ripartizione spese e tabelle millesimali
Le spese sostenute per la manutenzione delle parti comuni (pulizia scale, ascensore, ecc.) devono essere sostenute da tutti i condomini in base alle tabelle millesimali. Grande importanza viene data alle innovazioni, che la riforma ora permette di deliberare con una maggioranza inferiore.
Altra importante novità infine, la possibilità per il singolo condomino di distaccarsi dal riscaldamento centralizzato.
Ma attenzione: il singolo condomino non può sempre e in ogni caso distaccarsi dal riscaldamento centralizzato. Può farlo solo se lo prevedono le leggi regionali, provinciali o comunali.
Abbattimento barriere architettoniche
L’accessibilità delle parti comuni a tutti i condomini, anziani e disabili riveste particolare importanza nel condominio. Tuttavia, la riforma ha aumentato il quorum necessario per deliberare l’abbattimento di barriere architettoniche.
Prima bastava 1/3 dei presenti in assemblea, ora con la riforma é necessaria almeno la metà dei presenti alla riunione e che costituiscano almeno il 50% del valore millesimale dell’immobile intero (sia in prima che seconda convocazione assembleare).
Cambio destinazione d’uso parti comuni
La modifica d’uso delle parti comuni deve essere deliberata dall’assemblea dei condomini con una maggioranza di almeno i 4/5 dei presenti e di almeno i 4/5 del valore dell’edificio. La riforma ha quindi previsto un quorum più alto rispetto a quelli ordinari.
Morosità
Con la riforma del condominio 2023 é stato introdotto il principio della “solidarietà sussidiaria”: con l’entrata in vigore della legge é previsto che, se un condominio non paga la sua rata condominiale, essa può gravare sugli altri proprietari anche quelli in regola con i pagamenti.
Tuttavia, ogni condominio contribuisce al debito in base alla proprie tabelle millesimali e sono stati comunque introdotti degli espedienti per prevenire questa spiacevole situazione.
Lavori straordinari
I lavori straordinari possono esse di due tipi:
- Tout court, ossia di piccola entità (per esempio il rifacimento di un muro)
- Di notevole entità (per esempio il rifacimento del tetto, la pitturazione dell’intera facciata, il cambio della caldaia centralizzata)
I lavori straordinari di importante entità vanno deliberati dalla maggioranza dei presenti alla riunione e che costituiscano almeno 500 millesimi, ossia il 50% del valore dell’immobile intero (articolo 1136 del codice civile, comma 2).
Per i lavori di normale entità non é previsto uno specifico quorum per cui si applica la regola generale che prevede una delibera a maggioranza semplice, la metà dei presenti e che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio (articolo 1136 del codice civile, comma 3).
Inoltre, la riforma del condominio ha stabilito che, quando la maggioranza delibera dei lavori straordinari (di ristrutturazione o di innovazione) é necessaria la creazione di un fondo speciale di importo pari al costo del lavoro.
Se quindi per esempio, il preventivo di un’impresa ammonta a 30.000 euro, l’assemblea deve creare un fondo speciale di tale importo.
È obbligatorio costituire il fondo, ma non é obbligatorio pagare in anticipo l’impresa che eseguirà i lavori. I pagamenti possono avvenire secondo accordi tra impresa e condominio (con acconto o senza, a metà lavori, ecc.).
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