I lavori nell’appartamento in affitto per apportare delle migliorie all’immobile non richiedono autorizzazione specifica, ma non sempre si può ricevere un rimborso dal locatore.
In linea generale, l’inquilino può apportare delle piccole migliorie all’appartamento, anche senza aver consultato preventivamente il proprietario, purché gli interventi vengano condotti con diligenza e non alterino la destinazione d’uso dell’immobile.
Tuttavia, in mancanza di un accordo scritto tra locatore e locatario, l’affittuario non ha diritto ad alcun rimborso per i lavori effettuati.
Cosa si intende per miglioramenti dell’appartamento?
Nell’immaginario comune, quando si pensa a interventi per migliorare i locali affittati, alla mente non possono che balzare piccole opere di riparazione o manutenzione. In realtà, le migliorie sono ben diverse.
Con il termine “migliorie” si indicano tutte quelle opere che possono essere realizzate per rendere l’appartamento più confortevole e fruibile, senza che vi sia una modifica della destinazione d’uso dell’immobile.
Hanno solitamente carattere perenne – ovvero, rimangono anche dopo il termine della locazione – e possono essere realizzate sia dall’inquilino che dal proprietario.
A titolo esemplificativo, tra le migliorie vi rientrano:
- installazione di una porta blindata
- modifica dei sanitari in bagno o in cucina
- applicazione di rivestimenti sulle pareti
- installazione di zanzariere fisse alle pareti
- predisposizione di pareti di separazione in cartongesso
Differenza tra migliorie e addizioni
Le migliorie devono essere distinte dalle addizioni, ovvero tutti quegli interventi che vengono realizzati per soddisfare esigenze personali di chi fruisce dell’appartamento. Di norma, si tratta di opere non perenni, quindi tali da poter essere rimosse al termine della locazione.
Fra le addizioni vi rientrano:
- installazione di uno o più condizionatori
- predisposizione di una pompa di calore esterna
- applicazioni di tende oscuranti rimovibili o semi-rimovibili
- installazione dell’antenna parabolica sul tetto di casa
- predisposizione di sistemi di sicurezza e monitoraggio da remoto rimovibili
Anche in questo caso, le addizioni possono essere realizzate sia dal proprietario che dall’inquilino. Naturalmente, sarà sempre necessario mantenere l’appartamento in buono stato e non modificarne la destinazione d’uso.
Chi autorizza i lavori?
Per quanto sia sempre auspicabile vagliare il parere del locatore prima di effettuare qualsiasi intervento sull’immobile preso in affitto, non vige un preciso obbligo di richiederne il permesso.
Bisogna però ricordare che, così come specificato dall’articolo 1590 del Codice Civile, al termine della locazione l’inquilino è tenuto a restituire l’appartamento così come l’ha trovato, senza danneggiamenti o grandi alterazioni.
Di conseguenza, l’affittuario che apporta migliorie non concordate potrebbe essere chiamato a risarcire eventuali danni causati all’immobile.
In caso si richieda preventiva autorizzazione, invece, le migliorie che si andranno a realizzare e gli accordi presi dovranno essere testimoniati per iscritto.
Chi paga per i lavori?
Sui diritti e doveri del conduttore (QUI un approfondimento), così come sugli oneri che spettano al locatore, la legge è chiara: tutto dipende dalla presenza, o meno, di un accordo sugli interventi realizzati.
Migliorie apportate senza il consenso del proprietario
Di norma, così come prevede l’articolo 1592 del Codice Civile, l’inquilino non ha diritto a indennità per le migliorie apportate sull’immobile preso in affitto. In altre parole, l’affittuario dovrà pagare di tasca propria i lavori che decide di realizzare.
Inoltre, se non è stato richiesto il consenso preventivo al proprietario:
- non si potrà richiedere che il locatore partecipi alle spese
- non si potranno pretendere rimborsi – come una compensazione sul canone d’affitto o una restituzione del denaro al termine della locazione – per le migliorie apportate
Se al termine della locazione emergeranno dei danni causati all’immobile o, ancora, una modifica della sua destinazione d’uso, l’inquilino dovrà provvedere a proprie spese a ripristinare i locali così come gli sono stati inizialmente forniti.
Se ciò non fosse possibile, ad esempio in presenza di modifiche irreversibili, l’affittuario può essere chiamato a farsi carico di un risarcimento verso il proprietario.
Migliorie apportate con il consenso del proprietario
Se le migliorie in questione sono state approvate dal proprietario, con relativa registrazione all’interno del contratto d’affitto o, ancora, con l’integrazione di una scrittura privata fra le parti il discorso cambia.
In questo caso, al termine della locazione il proprietario sarà chiamato a corrispondere un’indennità, pari alla minore somma delle spesa sostenuta e al valore dell’immobile al termine del contratto.
Tuttavia, affinché l’indennizzo possa essere garantito, il proprietario dovrà aver espresso una manifesta volontà nell’approvare gli interventi: è proprio per questa ragione che risulta estremamente utile indicare eventuali migliorie apportate all’interno del contratto di locazione.
Lavori voluti dal proprietario: l’affitto aumenta?
Nel caso in cui sia il proprietario a decidere di apportare migliorie all’immobile il locatore potrà imporre un aumento del canone d’affitto, in virtù dei lavori sostenuti?
Si tratta di una situazione molto comune negli ultimi tempi, anche in considerazione dei vari bonus che hanno permesso ai proprietari di approfittare di interessanti agevolazioni per il miglioramento degli edifici, dall’installazione di un cappotto termico per incrementare l’efficientamento energetico dello stabile, fino alla predisposizione di impianti fotovoltaici.
Nonostante la spesa sostenuta, però, il proprietario non può aumentare il canone d’affitto prima della naturale scadenza dello stesso.
Naturalmente, dovranno essere considerati anche i rinnovi previsti per legge, ovvero il classico “4+4” dei contratti a canone libero e i “3+2” di quelli a canone concordato senza cedolare secca.
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