Seconda casa: meglio darla in affitto o in gestione come casa vacanza?

Investire nel settore immobiliare, acquistando una casa, consente al risparmiatore di poter allocare i propri capitali in un comparto che garantisce una rendita fissa grazie ai flussi finanziari che scaturiscono dai canoni di locazione. Non è un caso quindi che in Italia, la compravendita di proprietà immobiliari sia divenuta una prassi nel mondo degli investimenti, anche all’estero (per approfondire leggi: investimenti immobiliari all’estero) potendo contare sulla crescita esponenziale di richieste di case vacanza, bed&breakfast e affitta camere da parte dei turisti che hanno iniziato ormai da tempo a preferire questa soluzione di soggiorno rispetto ai tradizionali hotel.
Ma quando si acquisisce una proprietà, è necessario comprendere a priori quale sia la metodologia più adatta per far fruttare il proprio investimento, decidendo se la seconda casa debba essere affittata attraverso il classico contratto di affitto a medio e lungo termine, o gestirla come una attività ricettiva a tutti gli effetti, valutando pienamente i pro e i contro di entrambe le soluzioni.

Seconda casa: i vantaggi dell’affitto

Decidere di affittare la seconda casa consente al proprietario dell’immobile di poter usufruire di alcuni vantaggi che riguardano sia gli aspetti economici che quelli gestionali. I vantaggi più rilevanti dell’affitto sono:

• Rendita sicura e contrattualizzata: attraverso l’affitto della casa, si ha la sicurezza, eccezion fatta per i casi di inadempienza, di poter disporre di una flusso di liquidità costante stabilito a priori, conseguente al canone di locazione. Il proprietario, in questo modo, potrà contare su una entrata fissa mensile, comprendente, come spesso accade, anche le spese per il condominio che saranno a carico dell’affittuario.
• Agevolazioni fiscali: investire acquisendo un casa consente di usufruire di un regime fiscale agevolato nel caso, come questo, in cui l’immobile sia residenziale. I proprietari di immobili in locazione infatti potranno aderire alla soluzione della cedolare secca, scegliendo di far tassare il proprio reddito collegato all’affitto in modo differente rispetto agli altri redditi, con un’aliquota fissa che varia dal 10%, in caso di canone concordato o affitto a studenti, al 21%, se l’ammontare è deciso tra le parti.
• Spese ordinarie a carico del locatario: il proprietario dell’immobile non sarà tenuto a pagare per piccole riparazioni o guasti (le così dette spese ordinarie) che dovranno essere invece risolti dal locatario.
• Deposito cauzionale: quando si sottoscrive un contratto di locazione, in particolare quelli a lungo termine, è possibile richiedere un deposito cauzionale (di solito un anticipo di 2-3 mensilità) che rappresenta un’ulteriore entrata per il locatore. La somma andrà poi restituita al termine del contratto, dopo aver valutato lo stato dell’immobile. In alcuni casi, inoltre, tale deposito può configurarsi anche come una garanzia per un’eventuale insolvenza del locatore ma, è bene sottolinearlo, è necessario che tale evenienza sia concordata tra le parti, in quanto generalmente non è imputabile in conto pigioni.
• Gestione dell’immobile: se si decide di affittare la seconda casa, una volta definito e firmato il contratto, il proprietario potrà usufruire di una rendita passiva per un periodo mediamente lungo, senza la necessità di impegnarsi costantemente per far fruttare l’investimento.
• Arredamento: il locatore dell’immobile può decidere liberamente se offrire l’affitto della casa completamente arredata, parzialmente arredata o non arredata, analizzando gli eventuali costi da sostenere e il budget a disposizione.

Per quanto riguarda i contro di affittare una casa, dobbiamo riferirci fondamentalmente ai potenziali rischi collegati alla presenza di un affittuario affidabile e serio. E’ quindi molto importante individuare un locatario puntuale nei pagamenti, disponibile e responsabile, che possa mantenere l’immobile in perfette condizioni e non arrecare danni o disturbi di vario genere al condominio, in un contesto in cui le ispezioni della proprietà sono inevitabilmente sporadiche.

Seconda casa: i vantaggi di gestirla come casa vacanza

Come accennato in precedenza, il proprietario di una casa, oltre all’affitto a lungo termine, può decidere di utilizzare l’immobile come una attività microricettiva nel settore hospitality, ad esempio nella modalità della casa vacanza, offrendo la locazione dell’affitto per un lasso di tempo limitato, come possono essere i soggiorni turistici o per questioni lavorative. In questo caso, l’ideale sarebbe quello di entrare in contatto con le agenzie specializzate che possono occuparsi in toto della gestione della casa vacanza. Anche con questa soluzione, è possibile usufruire di alcuni vantaggi, di cui i più rilevanti sono:

• Rendita sicura e garantita: differentemente da quanto può accadere nella modalità di affitto tradizionale, dando in gestione la propria casa vacanza si annulla il rischio di inadempienza dell’affittuario, dovendo quest’ultimo pagare anticipatamente il canone prima di iniziare il soggiorno.
• Maggiore controllo dell’immobile: essendo in presenza di affitti brevi, il proprietario potrà constatare con maggiore frequenza lo stato dell’immobile, potendo intervenire tempestivamente sia a livello di manutenzione sia nei riguardi del locatario per eventuali danni.
• Guadagno maggiore: l’affitto tradizionale è collegato a un canone più basso se comparato agli affitti brevi. Quest’ultimi, infatti, sono tendenzialmente più alti e consentono un guadagno più cospicuo, collegato anche al periodo dell’anno (alta e bassa stagione, festività, etc.). In questo modo, il proprietario potrà avere flussi di cassa più ingenti e in molti casi le entrate di pochi giorni di affitto risultano superiori al canone mensile.
• Flessibilità: la gestione di una casa vacanza è direttamente collegata a una maggiore flessibilità per quanto concerne la destinazione d’uso dell’immobile. Con questa modalità, il proprietario potrà decidere in ogni momento di smettere di affittare la proprietà, per poterla vendere o destinarla a qualche figlio o parente, senza dover attendere la conclusione del contratto di locazione.

Per quanto riguarda gli svantaggi della gestione della Casa Vacanze, dobbiamo riferirci sostanzialmente agli aspetti relativi alla continua manutenzione dell’immobile, ai costi di gestione (pulizia, biancheria, etc.) alla necessità di doverla arredare completamente e infine al pagamento delle spese condominiali e delle utenze che, solitamente, nel contratto di locazione classico sono a carico del locatario. Inoltre, quando decidiamo di avviare una struttura microricettiva, proponendo la nostra offerta sulle maggiori piattaforme di prenotazione, come ad esempio Booking, siamo costretti a pagare loro altissime commissioni che riducono considerevolmente le nostre entrate nette.