Grazie alle tabelle millesimali è possibile determinare il peso decisionale di ciascun condomino in assemblea nonché la ripartizione delle spese comuni sulla base dei millesimi di proprietà.
Le tabelle millesimali sono uno strumento fondamentale per la gestione del condominio. Esse definiscono, in maniera precisa e oggettiva, la ripartizione delle spese e delle responsabilità tra i condomini.
Le tabelle millesimali vanno oltre la tradizionale distinzione tra proprietà esclusiva e comune, assegnando a ciascuna unità immobiliare un valore espresso in millesimi. Questo valore rappresenta la quota di partecipazione del condomino alle spese condominiali.
Le tabelle millesimali sono, quindi, un documento tecnico essenziale per la corretta gestione del condominio. Esse devono essere allegate al regolamento condominiale, se presente.
Cosa indicano le tabelle?
Ogni condomino possiede una quota di interesse sulle parti comuni dell’edificio (art. 1117 c.c.) proporzionale al valore dell’unità immobiliare di sua proprietà e misurata mediante i millesimi.
Questi ultimi costituiscono l’unità di misura della singola proprietà condominiale e rappresentano il rapporto numerico tra il valore dell’unità immobiliare specifica ed il valore dell’intero edificio, convenzionalmente valutato come 1.000.
Le tabelle millesimali, dunque, individuano la quota di proprietà di ciascun residente rispetto all’edificio nella sua interezza ed hanno le seguenti utilità:
- rappresentano la dimensione dei diritti di ciascun condomino sulle parti comuni e sui servizi condominiali
- costituiscono lo strumento principale per la suddivisione delle spese condominiali in base alla proprietà di ciascun condomino
- forniscono un parametro, insieme ai quorum, utilizzato per stabilire le maggioranze nelle decisioni assembleari, siano esse costitutive o deliberative
La normativa di riferimento delle tabelle millesimali del condominio è rinvenibile nel Codice Civile in diversi disposti, tra cui:
- l’art. 1118 c.c. stabilisce che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore dell’unità immobiliare di sua proprietà, a meno che il titolo non disponga diversamente;
- l’art. 1138 c.c. il quale richiede la formazione di un regolamento condominiale in edifici composti da almeno dieci residenti, definendo le norme per l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese e le disposizioni per la tutela dell’edificio e l’amministrazione del condominio.
Anche nelle disposizioni attuative del Codice civile vi sono dei riferimenti alle tabelle millesimali. In particolare, all’art. 68 att. c.c. si afferma che il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi e deve essere riportato nella tabella allegata al regolamento condominiale.
L’art. 69 att. c.c. invece, si occupa della rettifica e delle eventuali modifiche delle tabelle millesimali.
Calcolo delle tabelle millesimali
Il calcolo delle tabelle millesimali condominiali si basa sulla valutazione delle superfici reali delle unità abitative, che vengono poi ragguagliate alla superficie totale dell’edificio.
Il processo prevede la verifica delle caratteristiche di ogni proprietà, la misurazione delle superfici e la creazione di disegni grafici.
Le dimensioni estratte dai disegni vengono poi moltiplicate per specifici coefficienti correttivi, che tengono conto di fattori come l’orientamento, la luminosità, la destinazione d’uso e l’altezza di piano.
Elementi come il canone d’affitto, i diritti di godimento e gli eventuali miglioramenti non incidono sul calcolo, in conformità all’articolo 68 del Codice civile.
I coefficienti correttivi
Per determinare le quote millesimali di garage, appartamenti e altre unità, si impiegano coefficienti correttivi che trasformano le misurazioni fisiche in valori virtuali. Tali coefficienti sono stabiliti dal professionista incaricato, che può apportare adattamenti in base alle caratteristiche specifiche del condominio e dell’unità in esame.
I coefficienti utilizzati sono i seguenti:
- Coefficiente di destinazione: indica la principale destinazione d’uso di uno spazio, come ad esempio abitazione, ufficio o commercio.
- Coefficiente di orientamento: valuta la posizione geografica dell’unità abitativa, considerando l’orientamento nord, sud, ovest o est.
- Coefficiente di luminosità: valuta la quantità di luce influenzata dalle aperture, come finestre o altre fonti di illuminazione.
- Coefficiente di altezza: caratterizza specificamente gli spazi verticali di un’unità immobiliare, in proporzione all’aumentare dell’altezza di un vano.
- Coefficiente di piano: valuta la posizione verticale di un appartamento, considerando aspetti positivi o negativi derivanti dall’essere situati a un piano più alto o più basso rispetto agli altri nell’edificio.
- Coefficiente di prospetto: considera le caratteristiche specifiche di un alloggio o ambiente, favorendo o penalizzando l’apertura su una facciata piuttosto che su un’altra dell’edificio.
I coefficienti possono variare assumendo valori uguali, superiori o inferiori a 1.
In generale, un valore più elevato del coefficiente corrisponde a un valore maggiore dell’unità immobiliare.
In parole semplici, i coefficienti correttivi sono utilizzati per evidenziare le caratteristiche strutturali di ogni stanza. Quando vengono moltiplicati tra loro e applicati alla superficie dell’appartamento o al suo volume (nel caso di spazi tridimensionali), si ottiene una misura virtuale che differisce dalla dimensione reale.
Da chi sono rilasciate le tabelle?
In genere, le tabelle millesimali sono redatte da un tecnico competente, come un geometra, un ingegnere o un architetto, in grado di calcolare le quote millesimali di ciascun proprietario.
Anche se la legge non richiede un titolo di studio specifico per svolgere questa attività, è evidente che l’incaricato deve possedere conoscenze specializzate, tra cui la capacità di interpretare piantine e planimetrie e di realizzare documenti tecnici complessi.
La nomina del perito può essere ratificata in assemblea condominiale. Data l’importanza delle tabelle, è consigliabile che siano sottoposte a una verifica da parte di un secondo perito prima di essere approvate e utilizzate per la ripartizione delle spese.
L’approvazione delle tabelle millesimali può avvenire per via contrattuale, con approvazione dell’assemblea o per via giudiziale.
Costo delle tabelle millesimali
Il costo della redazione delle tabelle millesimali condominiali varia in base a diversi fattori, tra cui:
- La struttura condominiale: la dimensione e la complessità del condominio influiscono sul tempo e sulle risorse necessarie per calcolare le quote millesimali in modo accurato
- Il numero di unità immobiliari: più unità immobiliari ci sono, più complesso è il calcolo delle quote millesimali
- La disponibilità dei dati: se i dati relativi alle proprietà sono facilmente accessibili e organizzati, il processo di calcolo è più rapido e meno costoso
- Le tariffe professionali: il costo del servizio dipende dalle tariffe applicate dal professionista o dalla società incaricata
In generale, il costo indicativo per la redazione delle tabelle millesimali è compreso tra i 100 e i 300 euro per unità immobiliare. Tuttavia, per ottenere una stima accurata, è consigliabile richiedere preventivi da professionisti del settore o aziende specializzate.
Le tabelle millesimali sono obbligatorie?
Le tabelle millesimali non sono obbligatorie, ma sono vincolanti solo se il numero di condomini supera i 10. In assenza di tabelle millesimali, le spese comuni sono ripartite in proporzione al valore delle proprietà.
Anche nei condomini di piccole dimensioni, è consigliabile redigere le tabelle millesimali, in quanto la loro assenza può portare a dispute tra i condomini. In caso di disaccordo sulla ripartizione delle spese, è possibile rivolgersi al giudice, che potrà ratificare le tabelle millesimali in via giudiziale.
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