Sanatoria edilizia e Salva Casa: cosa si può regolarizzare e come
Aggiornato l’11 novembre 2026 · Michele Fonnesu, VIVERE Real Estate
In breve. Il Salva Casa (decreto-legge 69/2024, convertito dalla legge 105/2024) non è un condono: non sana gli abusi gravi. Rende più semplice regolarizzare le piccole difformità, come una parete spostata o una finestra in posizione diversa, e chiarisce come si dimostra che un immobile è in regola. Non ha una scadenza. Chi vuole vendere dovrebbe verificare la conformità prima di mettere la casa sul mercato.
Perché conta per chi vende
Molte case hanno piccole differenze rispetto al progetto depositato in Comune: una parete spostata, una finestra in un’altra posizione, un bagno ricavato dove non era previsto. Spesso il proprietario non lo sa, perché i lavori li ha fatti chi c’era prima.
Il problema emerge quando si vende. Nell’atto il venditore dichiara che lo stato reale della casa corrisponde ai dati e alle planimetrie catastali (legge 52/1985, art. 29, comma 1-bis). Inoltre la banca di chi compra fa periziare l’immobile: una difformità può bloccare il mutuo, far saltare la trattativa o abbassare il prezzo.
Per questo conviene controllare prima di mettere la casa in vendita, non dopo aver trovato l’acquirente.
Lo stato legittimo: come si dimostra che la casa è in regola
Lo stato legittimo è la “carta d’identità” edilizia dell’immobile (art. 9-bis del Testo unico dell’edilizia). Dopo il Salva Casa si può dimostrare con il titolo edilizio dell’ultimo intervento che ha riguardato l’intero immobile, a condizione che il Comune, nel rilasciarlo, abbia verificato i titoli precedenti.
Per gli edifici costruiti quando il permesso non era obbligatorio valgono i documenti catastali di primo impianto, le fotografie, gli estratti cartografici e i documenti d’archivio.
Le tolleranze: quando la differenza non è un abuso
Piccoli scostamenti tra il progetto e ciò che è stato costruito sono ammessi. Riguardano misure come altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta. Il Salva Casa ha alzato le soglie in base alla superficie utile dell’unità immobiliare:
| Superficie utile | Tolleranza |
|---|---|
| Oltre 500 mq | 2% |
| Tra 300 e 500 mq | 3% |
| Tra 100 e 300 mq | 4% |
| Tra 60 e 100 mq | 5% |
| Sotto i 60 mq | 6% |
Queste soglie valgono solo per i lavori realizzati entro il 24 maggio 2024. Per quelli successivi la tolleranza resta del 2%.
Se la differenza rientra nella tolleranza non c’è nulla da sanare: il tecnico la dichiara nella documentazione sullo stato legittimo.
Le difformità più grandi: le due strade
| Caso | Norma | Che cosa bisogna dimostrare |
|---|---|---|
| Lavori senza permesso o del tutto diversi da quelli autorizzati | Art. 36 del Testo unico dell’edilizia | Che l’opera rispetta le regole urbanistiche ed edilizie sia dell’epoca dei lavori sia di oggi (“doppia conformità”) |
| Lavori in parte diversi dal permesso, variazioni essenziali, lavori senza SCIA | Art. 36-bis, introdotto dal Salva Casa | Che l’opera rispetta le regole urbanistiche di oggi e le regole edilizie dell’epoca dei lavori |
La seconda strada è la vera novità: prima serviva sempre la doppia conformità, anche per le difformità parziali. In entrambi i casi il Comune può chiedere lavori per la sicurezza o la rimozione delle parti che non si possono sanare.
Quanto costa
- SCIA in sanatoria: da 1.032 a 10.328 euro. Da 516 a 5.164 euro se l’opera rispetta sia le regole dell’epoca sia quelle di oggi. L’importo dipende dall’aumento di valore dell’immobile, stimato dall’Agenzia delle Entrate.
- Permesso in sanatoria: l’importo si calcola sul contributo di costruzione, in misura doppia.
- Spese tecniche: il compenso del professionista e l’aggiornamento della planimetria catastale (70 euro di tributo per ogni unità).
Quanto tempo serve
- Permesso in sanatoria: il Comune ha 45 giorni. Trascorso il termine, la domanda si intende accolta.
- SCIA in sanatoria: 30 giorni.
- Immobili con vincolo paesaggistico: fino a 180 giorni, con il parere della Soprintendenza entro 90.
Il silenzio del Comune vale come assenso solo se la domanda è completa. E la sanatoria produce effetti solo dopo il pagamento dell’intero importo dovuto.
Le altre novità utili
- Altezza e superficie minima: l’agibilità può essere attestata anche con un’altezza di 2,40 metri, invece di 2,70, e per monolocali di 20 mq per una persona e 28 mq per due. Non è automatico: servono condizioni precise, da verificare con il tecnico.
- Cambio di destinazione d’uso: più semplice all’interno della stessa categoria e, in alcune zone, anche tra categorie diverse.
- Vetrate panoramiche amovibili e tende: rientrano nell’edilizia libera, a certe condizioni.
- Sottotetti: il recupero segue le leggi regionali.
Se stai pensando di dividere un appartamento, leggi anche la guida sul frazionamento immobiliare.
Cosa non si può sanare
Una costruzione realizzata senza permesso, o del tutto diversa da quella autorizzata, si regolarizza solo con la doppia conformità piena dell’art. 36. Se manca, l’alternativa è rimuovere l’opera.
Il Salva Casa, inoltre, non supera i vincoli: per gli immobili in zona sismica o con vincolo paesaggistico restano le verifiche e le autorizzazioni specifiche.
Cosa fare prima di vendere
- Recupera i titoli edilizi: licenza o permesso di costruire, CILA, SCIA, eventuali condoni. Se non li hai, si chiedono al Comune con un accesso agli atti.
- Fai confrontare da un tecnico lo stato reale della casa con il progetto depositato e con la planimetria catastale.
- Se emergono differenze, il tecnico ti dice se rientrano nelle tolleranze, se serve una sanatoria o se è più semplice ripristinare.
- Aggiorna la planimetria catastale, se necessario.
- Metti la casa in vendita solo a quel punto, con i documenti pronti.
L’accesso agli atti può richiedere tempo, soprattutto nelle grandi città: conviene muoversi prima. Le Regioni hanno adeguato moduli e norme; il Lazio è tra quelle che hanno recepito la modulistica unificata. Le regole di dettaglio possono cambiare da Comune a Comune.
Per l’elenco completo, leggi i documenti per vendere casa.
Devi vendere casa e non sei sicuro che sia in regola?
Parliamone prima di metterla sul mercato: ti diciamo quali verifiche servono.
Fonti. Decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito dalla legge 24 luglio 2024, n. 105; DPR 380/2001 (Testo unico dell’edilizia), artt. 9-bis, 23-ter, 24, 34-bis, 36 e 36-bis; linee di indirizzo del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 30 gennaio 2025; accordi in Conferenza Unificata del 27 marzo e del 30 luglio 2025 sulla modulistica; legge 52/1985, art. 29, comma 1-bis. Questa pagina ha scopo informativo e non sostituisce il parere di un tecnico abilitato: ogni immobile va verificato caso per caso.
